El FOT (Factor de Ocupación Total) es el indicador del Código Urbanístico que determina cuántos m² totales podés construir en un terreno de CABA. Es la base para calcular plusvalía, ROI y viabilidad financiera de un proyecto. BairesCode AI lo calcula automáticamente para cualquier parcela de la Ciudad.
FOT = Factor de Ocupación Total. Es un coeficiente que multiplicado por la superficie del terreno te da los m² máximos edificables (sobre rasante). Ejemplo: terreno de 200m² con FOT 3.0 = hasta 600m² construibles totales. El FOT viene fijado por el CUR según la zona (USAB, USAM, USAA, CM, CA, etc.).
El FOT regula los m² TOTALES (sumatoria de todas las plantas). El FOS (Factor de Ocupación del Suelo) regula qué porcentaje del lote podés ocupar EN PLANTA BAJA. Son complementarios: alto FOT + bajo FOS = torre delgada; alto FOT + alto FOS = bloque compacto. Las dos restricciones aplican en simultáneo.
Valores referenciales (consultar siempre el CUR oficial): USAB1 ~1.2, USAB2 ~1.6, USAM1 ~2.0, USAM2 ~2.5, USAA1 ~3.0, USAA2 ~3.5, USAA3 ~4.5, CM ~5.0, CA ~6.0+. Cada caso tiene matices según altura, ancho de calle y áreas especiales superpuestas (APH, AE).
Ingresá la dirección en BairesCode AI — el sistema localiza la parcela en el catastro oficial, identifica la sub-zona CUR aplicable, lee el FOT del Anexo II del Código y devuelve los m² edificables totales en segundos. Incluye también el cálculo de plusvalía Ley 6884 si hay aumento de capacidad.
Ingresá una dirección de CABA y obtené la fot caba en segundos con IA.
Hacer análisis gratis →El FOT cuenta superficie SOBRE rasante. Los subsuelos (cocheras, bauleras, salas de máquinas) tienen reglas propias y generalmente no computan FOT, aunque sí tienen límites de superficie ocupada por FOS bajo rasante.
No te aprueban el plano. El DGROC verifica el FOT en el trámite de obra. Si querés un FOT mayor al asignado, existen mecanismos como las "tipologías de excepción" o la compra de derechos de capacidad constructiva CCA (en algunos casos).
Cocheras en planta baja o subsuelo: generalmente NO computan FOT (sí FOS). Cocheras elevadas (entrepisos o pisos superiores destinados): SÍ computan FOT. Reglas específicas por zona.